1. 首次覆盖,给予中性评级,目标价 3.96元。 预计 2019/2020/2021年EPS 分别为 0.33元、 0.35元和 0.40元,增速分别为-1%、 5%和 16%。
   
公司坚定转型文体和医美行业,同时房地产主业也能够提供稳定的资金支持,转型成功有望大幅提升公司估值,预计 2019年合理的 PE 估值约为 12x,对应目标价 3.96元。
   
2. 公司的房地产主业能够为转型业务提供充足的资金支持。
   
(1)公司现有储备对应货值约 400亿元,而 2019年销售计划仅 30亿元,公司现有储备能够在未来相当长一段时间内为公司提供稳定的现金流;
   
(2)低廉的土地成本让公司房地产业务拥有很强的盈利能力,公司现在业务收入中超过 90%来源于地产业务,整体净利润率超过 30%,公司房地产业务能够为公司近几年业绩提供强力的支撑。
   
3. 公司核心看点在于转型的文体和医美产业能否加速贡献业绩,以替代原地产业务规模。公司的地产板块以现有资源为主,尽管能够为公司转型期提供较好的资金支持,但无法形成新的赢利点。文体和医美产业的转型在有序有质的进行,然而营业收入占比不到 10%,远不能达到替代原地产业务的规模和利润水平。
   
4. 文体和医美业务的培育期较长,且不确定性较高,转型业务的成长面临较大挑战。 公司在 2015和 2016年通过收并购的方式转型进入文体和医美产业,这两方面的业务仍处于探索和培育期,尚未形成成熟的、规模化的运作,新业务转型也面临着较大的风险和挑战。
   
5. 风险提示:文体和医美业务转型进度不及预期