报告要点
   
苏宁环球:金陵地产龙头,产业转型先锋
   
公司原为吉林纸业股份有限公司,2005 年重组后通过不断注入控股股东及实际控制人旗下的优质地产资源,并配合自身快速扩张,苏宁环球一跃成为南京地区地产龙头企业。2014-2015 年在地产深化调整背景下,公司明确以地产主业为支撑,坚定实施“大文娱+大健康+大金融”三大转型布局。
   
坐享地产回暖高红利,资金及业绩基础夯实
   
2015 年至今楼市热度持续走高,南京在本轮复苏中表现强势,2016 年上半年,商品房销量增速高达72.5%。高销量同时带动房价飙升及库存大幅下降。公司项目大多位于南京,2015 年销量同比增41%,2016Q1 同比增长86%, 充分受益区域楼市火爆,高销量为今明两年业绩提供坚实保障。同时,公司目前可售建面达460 万方,主要位于南京和上海,前期项目成本低廉,未来盈利空间广阔。我们对目前在售和未售项目测算,NAV 估值为7.45 元/股。
   
大文娱:细分行业齐头并进,转型成果初显
   
在文娱产业快速崛起的风口之上,公司任命文化产业泰斗陈梁先生引领公司文娱转型快速推进。通过与国内高校、影视公司合作以及并购韩国拥有优质IP、VR、衍生品等资源的成熟演艺、动漫企业,公司在动漫、影视、艺人经纪等领域实现了跨越式发展。文娱集团在自身创造价值的同时也能为公司地产、医美业务输送明星广告效应,实现多产业联动打通产业链优势。
   
大健康:医疗美容为落脚点,战略布局加速
   
医疗美容行业凭借年复合超20%的增长,备受资本市场关注。公司与韩国ID 健康产业集团、ID 美容整形医院合作,共同在中国开展医美业务,全方位引入顶尖韩国医疗技术咨询和团队,通过深入合作快速提升公司在医美领域专业水平。同时,公司参股成立50 亿元医美战略投资基金,目前拟收购12 家医美机构,战略投资医美线上平台更美,拉开国内医疗美容布局序幕。
   
投资建议
   
我们认为公司背靠丰厚土地资源优势以及二线房地产红利,近几年地产主业业绩有望保持快速增长,同时,公司为谋求长期发展,自2014 年开始,积极谋求去地产化,新兴行业转型,文化领域布局日渐成熟,医美框架拉开帷幕。资源优势+管理层激励+产业资源,有望助力公司突破增长瓶颈,实现主业华丽转身。我们预计2016-2017 年EPS 为0.38 和0.52 元/股,考虑到地产业务较高安全边际以及战略转型方向潜在升值空间,给予“买入”评级。
   
风险提示:宏观经济遇冷,地产政策收紧,转型推进较慢。